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如何有效管控電梯維修保養的質(zhì)量

發(fā)布日期:2023-04-13 17:27 瀏覽次數:
對電梯設備的維保質(zhì)量的管控,實(shí)質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養的全過(guò)程,目前電梯維修保養存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面:
 
一、電梯保養的形式小于內容。在物業(yè)管理活動(dòng)中,由于一些專(zhuān)業(yè)設備需要具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)的公司來(lái)維護,為了物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施,物業(yè)管理公司通過(guò)招標的方式與專(zhuān)業(yè)公司訂立服務(wù)合同,其中電梯設備的維護保養就是通過(guò)合同的方式交給專(zhuān)業(yè)電梯公司維保的,然而物業(yè)公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上,電梯專(zhuān)業(yè)公司一開(kāi)始會(huì )派經(jīng)驗豐富的員工,對所接管的電梯設備進(jìn)行維護保養,當電梯設備穩定后,維保方往往會(huì )派來(lái)新人撤走老人,維持現狀。事實(shí)上電梯維護保養是綜合能力很強的工作,沒(méi)有一定經(jīng)驗很難實(shí)質(zhì)性完成維保工作,為了解決這種矛盾維保方會(huì )把技術(shù)含量低的工作做起來(lái)——那就是把設備表面清理干凈,而物業(yè)管理公司往往看重這一點(diǎn),使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉變?yōu)楣芸卦O備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養簡(jiǎn)化成設備清潔。
 
二、電梯保養人員的經(jīng)驗水平較低。隨著(zhù)城市快速發(fā)展,電梯數量猛曾,電梯維保人員供不應求,剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線(xiàn),經(jīng)驗能力都有限,事實(shí)上很難有質(zhì)量的完成維修、保養工作。同時(shí)一些有經(jīng)驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎的維修保養工作。
 
三、電梯保養數量大。隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇,電梯維保費用的降低,電梯公司要維持電梯工的工資增長(cháng),其最基本的方法和途徑就是增加每個(gè)電梯工電梯維保的數量,由于電梯數量的增加,使得電梯保養水準難以達到合同要求,久而久之電梯的保養質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險增大,形成惡性循環(huán)。
 
四、電梯維保人員的工作狀況很難被監管。由于電梯維保是專(zhuān)業(yè)性很強的一項工作,沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)的學(xué)習和培訓很難掌握,因此非電梯專(zhuān)業(yè)人員很難監管電梯維保工作,電梯維保是否做到實(shí)處也很難界定。
 
五、電梯備件不足。深圳有數百家電梯維保單位,大多數維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位,配件完全靠外部采購,因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件,延誤電梯修復時(shí)間的情況時(shí)有發(fā)生,對物業(yè)管理公司造成一定的影響。
 
六、配件更換頻繁。主要原因就是1、更換的配件質(zhì)量不過(guò)關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過(guò)更換配件達到創(chuàng )收的目的。4、電梯設備設計的原因。
 
七、維保人員責任心不強。主要體現在保養過(guò)程能省就省,保養內容能少就少,保養時(shí)間盡量縮短。出現問(wèn)題后找理由,互相推諉責任,使處理問(wèn)題時(shí)間變得較長(cháng),對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。
 
 
面對電梯維?,F狀,如何管控當前電梯維修保養存在的問(wèn)題,提高電梯維修保養的質(zhì)量,是當前物業(yè)管理公司面臨的一個(gè)共同問(wèn)題,現在主要可以從以下幾個(gè)方面入手:
 
一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察,考察從3個(gè)方面入手:1、通過(guò)詢(xún)問(wèn)維保程序、工作細節初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限,從側面了解維保人員的經(jīng)驗水平。3、確定現場(chǎng)維保人員,防止電梯維保單位頻繁換人影響現場(chǎng)維保質(zhì)量。經(jīng)過(guò)細致的前期準備工作,使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況,以便更好的掌控維?,F場(chǎng)質(zhì)量的實(shí)現。
 
二、規范維保人員按計劃保養。電梯按一定時(shí)間間隔進(jìn)行保養是保證電梯安全運行的關(guān)鍵,電梯的保養主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運行。按計劃保養能有效控制電梯保養的頻次,降低電梯出故障的風(fēng)險。
 
三、明確維保單位權責以避免風(fēng)險扯皮。在現實(shí)合作過(guò)程中由于權責不清造成維修拖延,保養不到位,故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認為維保單位的水平不行,而維保單位認為物業(yè)管理公司不愿意花錢(qián),這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降,為了避免此類(lèi)風(fēng)險首先要明確配件價(jià)格、維修時(shí)限、保養頻次。其次物業(yè)管理公司應積極配合,該花錢(qián)的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質(zhì)量。
 
四、引入有經(jīng)驗的電梯管理人員。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下,公司的目標是追求利潤,對于電梯維保公司來(lái)講收入包括維保費用、大修費用,維保費用基本固定不變,而大修費用是變動(dòng)的,如何減少不該發(fā)生的大修費用是物業(yè)管理公司最急于考慮的問(wèn)題,引進(jìn)有經(jīng)驗的電梯管理員是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。有經(jīng)驗的電梯管理員能有效的監控電梯維保過(guò)程,提高保養質(zhì)量降低、減少由于保養不到位引起的大修費用,同時(shí)也保證了物業(yè)管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動(dòng)基本一致。保持對電梯的維保質(zhì)量進(jìn)行管控有著(zhù)重要意義。
 
五、物業(yè)管理公司定期對維保單位進(jìn)行維保質(zhì)量的評估,通過(guò)對維保單位的維保質(zhì)量評估來(lái)監測該階段的維保狀況,及時(shí)反饋給維保單位,同時(shí)作出書(shū)面評估報告,由維保單位確認并做出反饋,為以后合同的續簽做參考。
 
六、物業(yè)管理公司加強與維保單位的定期溝通,通過(guò)定期溝通更好加強雙方的合作,建立互信機制,避免猜忌,互利雙贏(yíng)。
 
物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施,使電梯維保單位嚴格按合同要求去做,那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升,并且保持常態(tài)化,不僅有利于電梯設備壽命的延長(cháng),而且能提升物業(yè)管理水平,這是物業(yè)管理公司希望看到的結果。
 

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